Les loyers d'un logement loué vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent au bailleur : le micro-foncier, simple mais forfaitaire, et le régime réel, plus exigeant mais souvent plus avantageux. Le choix se joue sur un seuil, un abattement — et sur le montant de vos charges.
Location meublée : ce n'est pas ici. Les loyers d'un meublé relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Régime, formulaires et règles de déduction sont entièrement différents — c'est le statut LMNP.
1. Micro-foncier ou régime réel ?
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Condition | Recettes brutes ≤ 15 000 €/an | Au-delà, ou sur option |
| Principe | Abattement forfaitaire de 30 % | Déduction des charges réelles |
| Formulaire | 2042, case 4BE | Déclaration 2044 |
| Déficit | Impossible | Possible et imputable |
Le calcul est simple : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est plus favorable. Avec des travaux, des intérêts d'emprunt ou une taxe foncière élevée, ce seuil est franchi sans difficulté.
L'option pour le réel engage 3 ans. Elle est irrévocable pendant trois années, puis reconduite tacitement. À ne pas prendre à la légère si vos charges sont irrégulières — mais à envisager sérieusement l'année de gros travaux.
2. Les charges déductibles au régime réel
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
- Intérêts d'emprunt et frais associés (assurance emprunteur, frais de dossier)
- Taxe foncière (hors TEOM, récupérable auprès du locataire)
- Primes d'assurance : PNO, garantie loyers impayés
- Frais de gestion : honoraires d'agence, frais de procédure, 20 € forfaitaires par local
- Provisions pour charges de copropriété, régularisées l'année suivante
Non déductibles
- Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement — ils augmentent la valeur du bien, ils ne s'imputent pas sur les revenus
- Le capital remboursé de l'emprunt (seuls les intérêts le sont)
- Les charges récupérables auprès du locataire
Réparation ou agrandissement ? Refaire une salle de bains à l'identique est déductible. Créer une salle de bains supplémentaire ne l'est pas. Remplacer une fenêtre est déductible ; percer une ouverture nouvelle ne l'est pas. C'est le contrôle le plus fréquent de l'administration sur ce poste.
3. Le déficit foncier
Quand les charges dépassent les loyers, le régime réel crée un déficit foncier, avec un traitement fiscal avantageux :
- Il s'impute sur le revenu global — donc sur vos salaires — dans la limite de 10 700 € par an
- La part issue des intérêts d'emprunt est exclue de cette imputation : elle ne s'impute que sur des revenus fonciers
- L'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers ultérieurs
Exemple chiffré
- Loyers encaissés : 9 600 €
- Travaux de réfection : 12 000 € — taxe foncière : 1 200 € — assurance : 300 € — intérêts : 2 500 €
- Total des charges : 16 000 € → déficit de 6 400 €
- Part imputable sur le revenu global : 6 400 € (sous le plafond de 10 700 €, et les intérêts sont couverts par les loyers)
- Économie d'impôt à 30 % de tranche marginale : environ 1 920 €
Condition à ne pas oublier : pour conserver l'imputation sur le revenu global, le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Une vente ou une reprise anticipée entraîne la remise en cause du déficit imputé.
4. Calendrier et formulaires
- 2042 — déclaration principale. Micro-foncier : reportez les recettes brutes en case 4BE, l'abattement de 30 % est appliqué automatiquement
- 2044 — déclaration des revenus fonciers au réel, à joindre à la 2042. Le résultat est reporté en case 4BA (bénéfice) ou 4BB / 4BC (déficit)
- 2044 spéciale — pour les dispositifs particuliers (monuments historiques, déficit sur immeuble spécial)
Les dates limites de la déclaration en ligne s'échelonnent fin mai / début juin selon le département. Conservez les justificatifs 3 ans — c'est la durée pendant laquelle l'administration peut contrôler.
5. Les erreurs qui coûtent
- Rester au micro-foncier l'année de gros travaux — l'abattement de 30 % fait perdre la déduction réelle et le déficit
- Déduire des travaux d'agrandissement — redressement quasi systématique
- Déclarer les loyers charges comprises — seules les recettes hors charges récupérables sont à déclarer, provisions comprises mais régularisées
- Oublier de reporter un déficit antérieur — il se perd au bout de 10 ans
- Vendre trop tôt après avoir imputé un déficit sur le revenu global
6. Préparer sa déclaration sans fouiller douze mois de papiers
La déclaration est un exercice de mémoire : quels loyers ont été réellement encaissés, quelles factures étaient déductibles, quelle part de l'appel de fonds de copropriété était récupérable.
Dans LocAdmin, la comptabilité suit les encaissements réels et non les loyers appelés, distingue les dépenses déductibles des charges récupérables, et produit un état annuel exploitable directement pour remplir la 2044.
Information générale. Cet article présente la fiscalité applicable en France à jour de 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une situation particulière — indivision, SCI, dispositifs de défiscalisation — consultez un expert-comptable ou votre service des impôts.