En LMNP au régime réel, le bailleur déduit chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier : l'amortissement. C'est ce mécanisme qui permet, très souvent, de ne payer aucun impôt sur des loyers pourtant encaissés. Voici comment il fonctionne, ce qu'il rapporte — et ce qu'il coûte à la revente depuis 2025.
LMNP, c'est quoi ? Loueur en Meublé Non Professionnel. Les loyers d'un logement meublé relèvent des BIC, pas des revenus fonciers. Le statut est « non professionnel » tant que les recettes locatives meublées restent sous 23 000 € par an, ou sous les autres revenus d'activité du foyer.
1. Micro-BIC ou régime réel ?
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire | Charges réelles + amortissement |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire (bilan, liasse fiscale) |
| Déclaration | 2042-C-PRO | 2031 + annexes |
Le micro-BIC est simple mais plafonné à un abattement forfaitaire. Le régime réel demande une comptabilité, mais il autorise l'amortissement — et c'est lui qui change tout.
2. Le principe de l'amortissement
Un bien immobilier se déprécie comptablement. Chaque année, on déduit une fraction de sa valeur du résultat imposable, sans aucune sortie d'argent. C'est une charge comptable, pas une dépense.
Amortissement par composants
Le bien n'est pas amorti en bloc : il se décompose en éléments de durées de vie différentes.
| Composant | Part indicative | Durée |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 40 – 50 % | 40 à 50 ans |
| Façade, étanchéité | 10 – 15 % | 20 à 25 ans |
| Installations (électricité, plomberie) | 15 – 20 % | 15 à 20 ans |
| Agencements intérieurs | 10 – 15 % | 10 à 15 ans |
| Mobilier et équipements | — | 5 à 10 ans |
Le terrain ne s'amortit pas. Il faut l'exclure de la base amortissable — généralement 10 à 20 % du prix d'acquisition selon la localisation. L'oublier expose à un redressement, l'amortissement ayant alors été calculé sur une base trop large.
3. Un exemple complet
Appartement meublé acquis 200 000 €, loué 9 600 €/an
- Valeur du terrain (15 %) : 30 000 € → non amortissable
- Base amortissable du bâti : 170 000 € → environ 4 900 € par an
- Mobilier : 8 000 € sur 7 ans → 1 143 € par an
- Charges déductibles (taxe foncière, assurance, copropriété, gestion) : 2 200 €
- Intérêts d'emprunt : 1 800 €
Total des déductions : 4 900 + 1 143 + 2 200 + 1 800 = 10 043 €
Résultat : 9 600 − 10 043 = déficit → aucun impôt sur ces loyers.
4. La règle qui limite l'amortissement
L'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI). Il est plafonné au montant qui ramène le résultat à zéro. Dans l'exemple ci-dessus, c'est la part « charges + intérêts » qui crée le déficit, pas l'amortissement.
La fraction d'amortissement non utilisée n'est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée sur les résultats bénéficiaires futurs. C'est ce qui permet à un LMNP de rester longtemps non imposable.
5. Ce qui a changé en 2025 : la plus-value
Réforme importante. Jusqu'en 2024, les amortissements déduits pendant la location n'entraient pas dans le calcul de la plus-value à la revente : l'avantage fiscal était définitivement acquis. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans l'assiette de la plus-value — le prix d'acquisition retenu est diminué d'autant, ce qui augmente la plus-value imposable.
Conséquence pratique : l'amortissement reste très avantageux pendant la détention, mais une partie du gain est reprise à la revente. Le calcul de rentabilité doit désormais intégrer l'horizon de revente, et certaines exonérations (durée de détention, résidence principale sous conditions) restent applicables.
6. Ce que le régime réel exige
- Une comptabilité commerciale : bilan, compte de résultat, tableau d'amortissement
- Une liasse fiscale 2031 et ses annexes, télétransmise
- La conservation des justificatifs d'acquisition et de la ventilation par composants
L'intervention d'un expert-comptable est vivement conseillée. À noter : la réduction d'impôt pour adhésion à un organisme de gestion agréé a été supprimée, ses honoraires restent néanmoins déductibles du résultat.
7. Les erreurs fréquentes
- Amortir le terrain — redressement assuré
- Amortir en bloc sur une durée unique au lieu de ventiler par composants
- Créer un déficit par l'amortissement — il est plafonné, l'excédent se reporte
- Rester au micro-BIC avec un bien financé à crédit : l'abattement forfaitaire fait perdre l'amortissement et les intérêts
- Négliger l'impact de la réforme 2025 sur la plus-value dans un calcul de rentabilité
- Oublier d'amortir le mobilier, souvent 5 à 10 % de valeur supplémentaire
8. Suivre ses loyers meublés proprement
Le régime réel se joue sur la qualité du suivi : encaissements réels, charges ventilées, mobilier inventorié. Un expert-comptable travaille sur ce que vous lui remettez.
Dans LocAdmin, la comptabilité suit les encaissements effectifs, distingue les charges déductibles des charges récupérables, et produit un état annuel par bien — la base de travail à transmettre pour établir la liasse.
Information générale. Cet article présente la fiscalité applicable en France à jour de 2026. Les durées et quotités d'amortissement sont indicatives et doivent être ajustées à chaque bien. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : consultez un expert-comptable avant d'opter pour le régime réel.